Cat costa actele de vanzare cumparare pentru un apartament

Aceasta analiza practica explica cat costa, in 2026, actele de vanzare cumparare pentru un apartament in Romania, de la onorariul notarial si taxele de carte funciara, pana la impozite si documente obligatorii. Vei gasi intervale realiste de pret, exemple de calcul si repere legale, astfel incat sa poti estima corect bugetul necesar. Sunt mentionate si institutiile relevante (UNNPR, ANCPI, ANAF), pentru ca valorile si regulile folosite sa fie ancorate in cadrul oficial.

Ce inseamna costul actelor si cine il plateste

Costul actelor de vanzare cumparare pentru un apartament include mai multe componente: onorariul notarial pentru autentificarea contractului, taxele de publicitate imobiliara percepute de ANCPI pentru intabulare si extrasul de carte funciara, eventualul impozit datorat statului (retinut si virat prin notar), precum si costurile documentelor prealabile (certificat energetic, certificat fiscal, acte cadastrale). In practica, buyer-ul si seller-ul pot negocia impartirea unor costuri, insa uzual cumparatorul suporta intabularea si extrasul pentru autentificare, iar vanzatorul se ocupa de documentele apartamentului si, dupa caz, de impozitul pe transfer daca este datorat. Notarul verifica situatia juridica, redacteaza si autentifica actul, incaseaza taxele catre stat (unde se aplica) si depune dosarul la cartea funciara. Pentru conversia in lei a valorilor exprimate in euro, se foloseste adesea cursul BNR din ziua autentificarii, astfel incat procentele si plafoanele prevazute de lege sau tarifele sa se aplice corect. In 2026, structura acestor costuri ramane similara cu cea din anii anteriori, cu actualizari punctuale de tarife si comisioane publice.

Onorariul notarial pentru contractul de vanzare-cumparare in 2026

Onorariul notarial reprezinta plata serviciilor notarului public pentru redactarea si autentificarea contractului de vanzare-cumparare, verificarea actelor si indeplinirea formalitatilor catre ANCPI si ANAF. Tarifele pleaca de la grilele minime ale Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania (UNNPR), putand varia in functie de valoarea imobilului si de complexitatea cazului. In practica, pentru apartamente intre 50.000 si 120.000 euro, multi cumparatori observa un onorariu total in intervalul aproximativ 0,4%–1,0% din pretul declaratat, la care se poate adauga TVA daca biroul notarial este platitor de TVA. De exemplu, la un apartament evaluat la echivalentul a 90.000 euro, un onorariu frecvent intalnit poate fi intre 2.200 si 4.500 lei, in functie de oras, trafic si servicii incluse (depunere carte funciara, radiere sarcini, precontract).

Elemente uzuale incluse in onorariul notarial

Redactarea si autentificarea contractului de vanzare-cumparare.
Consultanta juridica si verificari pe actele imobilului.
Intocmirea si depunerea dosarului la cartea funciara.
Calculul si virarea, dupa caz, a impozitului catre ANAF.
Cheltuieli administrative (copii legalizate, arhivare, transmitere documente).

Este recomandat sa ceri deviz scris inainte de programare si sa compari 2–3 oferte. UNNPR publica periodic repere de onorarii, iar Ministerul Justitiei supravegheaza cadrul legal pentru activitatea notarilor, ceea ce asigura transparenta si predictibilitate.

Taxele ANCPI: carte funciara si cadastru

Taxele de publicitate imobiliara sunt incasate de Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara (ANCPI) si acopera extrasul de carte funciara pentru autentificare, precum si intabularea dreptului de proprietate al cumparatorului. In 2026, un reper frecvent utilizat este taxa de intabulare de 0,15% din valoarea declarata in contract, dar nu mai putin de un prag minim (in mod uzual cateva zeci de lei). Pentru un apartament de 500.000 lei (aprox. 100.000 euro la un curs rotunjit), taxa de intabulare ar fi aproximativ 750 lei. Extrasul de carte funciara pentru autentificare costa, de regula, o suma fixa modesta (in jur de cateva zeci de lei), se solicita direct de notar si are valabilitate limitata in timp.

Ce taxe ANCPI apar cel mai des

Extras de carte funciara pentru autentificare (cost fix, valabilitate scurta).
Taxa de intabulare: aproximativ 0,15% din valoarea tranzactiei.
Tarife pentru operatiuni conexe (radiere sarcini, ipoteci, servituti).
Eventuale taxe de urgenta, daca se solicita solutionare accelerata.
Actualizare sau corectii cadastrale, daca documentatia tehnica necesita revizie.

Plata acestor taxe se face, de obicei, prin notar, odata cu semnarea contractului. ANCPI proceseaza dosarul si opereaza inscrierea in cartea funciara, conditionand opozabilitatea dreptului de proprietate fata de terti. In marile orase, termenele standard variaza de la cateva zile la cateva saptamani, iar urgenta scurteaza timpul, dar mareste costul.

Impozitul datorat statului prin ANAF la transferul intre persoane fizice

In 2026, conform Codului fiscal in vigoare si practicii curente, pentru transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal intre persoane fizice, impozitul datorat catre stat este gestionat prin notar si virat catre Agentia Nationala de Administrare Fiscala (ANAF). Regula uzuala ramane cea introdusa din 2017: pentru preturile sub 450.000 lei, impozitul este zero; pentru preturile care depasesc 450.000 lei, se datoreaza 3% aplicat doar asupra sumei care depaseste acest plafon. Exemplu: la 600.000 lei, impozitul este 3% din 150.000 lei, adica 4.500 lei. Notarul calculeaza automat impozitul in functie de cursul BNR din ziua autentificarii, daca pretul este exprimat in euro. Exista exceptii si situatii particulare (de exemplu, instrainari intre rude apropiate sau succesiuni recente) unde regulile pot diferi sau exista scutiri, motiv pentru care este util un calcul prealabil. Pentru tranzactiile intre persoane juridice sau din patrimoniul afacerii, regimul fiscal este diferit si se discuta cu contabilul si banca.

Certificate si documente obligatorii inainte de semnare

Pe langa contractul de vanzare-cumparare, sunt necesare documente prealabile obtinute de regula de vanzator. Certificatul de performanta energetica este obligatoriu si costa, pentru apartamente, de obicei intre 250 si 600 lei, in functie de oras si suprafata. Certificatul fiscal de la directia de taxe locale atesta lipsa datoriilor la impozitul pe cladire si se elibereaza, de regula, in 1–3 zile lucratoare, contra unei taxe modeste sau gratuit, in functie de primarie. Daca exista diferente intre apartamentul din acte si situatia masurata, pot fi necesare actualizari cadastrale (400–1.200 lei uzual). Asociatia de proprietari poate elibera o adeverinta privind plata la zi a cheltuielilor de intretinere, ceruta deseori de notar sau de banca.

Documente frecvente si repere de cost in 2026

Certificat energetic: ~250–600 lei pentru apartamente uzuale.
Certificat fiscal local: 0–50 lei, in functie de primarie.
Adeverinta asociatie proprietari: 0–50 lei, in functie de regulament.
Actualizare cadastru: ~400–1.200 lei, daca sunt neconcordante.
Extras CF pentru informare (optional): cateva zeci de lei, util la verificari.

Aceste costuri sunt relativ mici comparativ cu pretul unui apartament, dar pot intarzia semnarea daca nu sunt pregatite din timp. Este util sa planifici 1–2 saptamani pentru a strange toate documentele, mai ales in perioade aglomerate.

Costuri legate de ipoteca si produse bancare

Daca achizitia se face prin credit, intervin costuri specifice care nu tin strict de autentificarea vanzarii, dar apar inevitabil in buget. Evaluarea imobilului comandata de banca costa, in 2026, in general 400–800 lei pentru un apartament standard. Multe banci percep comision de analiza sau acordare (0%–1% din valoarea creditului), iar unele cer cont escrow pentru depunerea avansului, cu comisioane lunare minime. Intabularea ipotecii in favoarea bancii presupune o taxa ANCPI distincta (de regula procent din suma garantata, in jur de 0,1% sau un tarif fix echivalent), la care se pot adauga costuri notariale pentru contractul de ipoteca si eventuale inscrieri accesorii. Asigurarile obligatorii (PAD si facultativa pentru cladire) au prime anuale incepand de la 100–300 lei pentru apartamente mici, crescand cu suma asigurata. Unele banci solicita si asigurare de viata legata de credit, al carei cost depinde de varsta si suma imprumutata. Toate aceste elemente pot adauga cateva mii de lei la costul total de tranzactie.

Servicii suplimentare si situatii speciale care pot creste costul

Nu toate dosarele sunt standard. Daca unul dintre parti este in strainatate, poate fi nevoie de procura speciala, apostila sau traduceri legalizate; daca apartamentul are sarcini vechi, se impun operatiuni de radiere; iar daca exista erori in acte, se fac corectii sau dezmembrari. Fiecare astfel de pas aduce costuri si timp suplimentar. De aceea, este recomandabil un control prealabil al documentelor cu 2–3 saptamani in avans, astfel incat notarul si cadastru sa poata lucra cu informatii clare. Pe piata, in 2026, tarifele pentru traduceri autorizate in/din limbi uzuale pornesc de la cateva zeci de lei pe pagina, iar onorariile pentru procuri sau acte aditionale variaza in functie de complexitate.

Exemple de costuri suplimentare uzuale

Procura autentica: ~200–600 lei, in functie de continut si notar.
Traduceri legalizate: ~40–120 lei/pagina, in functie de limba si termen.
Apostila sau supralegalizare: ~100–250 lei, plus timp de procesare.
Radiere ipoteca sau alte sarcini: taxe ANCPI de ordinul zecilor–sutelor de lei.
Promisiune de vanzare autentica: poate adauga cateva sute de lei la costul total.

In proiectele unde se vinde cu mobila sau loc de parcare cu CF separat, pot aparea acte aditionale si intabulari distincte. Verifica din timp daca sunt necesare schite separate sau noi numere cadastrale, pentru a evita deplasari si taxe in plus.

Scenarii de calcul: cat platesti in 2026 pentru un apartament tipic

Scenariul A – garsoniera la 60.000 euro. Presupunand curs BNR rotunjit la 5 lei/euro, valoarea este 300.000 lei, sub plafonul de 450.000 lei, deci impozit ANAF = 0 lei. Onorariul notarial, la 0,6% indicativ, ar putea fi ~1.800 lei (variaza). Taxa ANCPI pentru intabulare la 0,15% ar fi ~450 lei, plus extras CF de autentificare cateva zeci de lei. Documentele prealabile (certificat energetic, certificate, adeverinte) pot adauga ~400–900 lei. Total estimativ: 2.700–3.500 lei fara credit si fara servicii speciale.

Scenariul B – apartament la 90.000 euro. Valoare ~450.000 lei. Daca nu depaseste plafonul, impozit = 0 lei; daca depaseste usor (ex. 455.000 lei), impozitul este 3% din 5.000 lei, adica 150 lei. Onorariu notarial, tot la 0,6% orientativ, ~2.700 lei. ANCPI 0,15% ~675 lei. Documente ~400–900 lei. Total: 3.800–4.600 lei (fara credit). Cu credit, adauga evaluare 400–800 lei, ipoteca si asigurari ~400–1.000 lei.

Scenariul C – apartament la 120.000 euro. Valoare ~600.000 lei, peste plafon: impozit ANAF = 3% din 150.000 lei = 4.500 lei. Onorariu notarial 0,5%–0,8%: ~3.000–4.800 lei. ANCPI 0,15%: ~900 lei. Documente ~500–1.000 lei. Total: ~8.900–11.200 lei fara credit; cu credit, pot intra costuri suplimentare de 1.000–2.000 lei.

Sfaturi practice pentru a optimiza costurile si a evita intarzieri

Pentru a ramane in buget, cere devize scrise si compara oferte. Verifica permanent sursa oficiala: UNNPR pentru onorarii notariale, ANCPI pentru tarife de carte funciara si ANAF pentru tratamentul impozitului. Solicita extrasul pentru autentificare cat mai aproape de data semnarii, pentru a nu expira, dar lasa timp de analiza. Daca apar diferente intre suprafetele din acte si realitate, solutioneaza inainte de programare: corectiile cadastrale pot dura. Foloseste cursul BNR din ziua autentificarii pentru a anticipa sumele in lei si, daca lucrezi cu euro, pregateste fondurile cu o zi in avans pentru a evita comisioane mari.

Checklist util in 2026

Confirma din timp regimul impozitului la ANAF si eventuale exceptii aplicabile.
Verifica la ANCPI sarcinile din cartea funciara si planifica radierea lor.
Obtine certificatele necesare (energetic, fiscal, asociatie) cu 1–2 saptamani inainte.
Cere ofertare scrisa de la 2–3 birouri notariale, cu detalierea fiecarui cost.
Pregateste plata taxelor in lei, folosind cursul BNR aplicabil in ziua semnarii.
Daca ai credit, clarifica din timp cu banca taxele, evaluarea si conditiile ipotecii.

Folosind aceste repere si exemple, bugetarea actelor pentru un apartament in 2026 devine previzibila. La valorile tipice de piata, pachetul de costuri strict legat de acte (fara comisioane imobiliare sau renovari) se situeaza adesea intre 0,6% si 2,0% din pret, in functie de nivelul pretului, existenta ipotecii, necesitatea de documente suplimentare si de eventualul impozit datorat statului.